Une aide versée chaque mois ne pèse pas nécessairement dans le calcul d'un banquier : tout dépend de sa nature et de la stabilité qu'il lui reconnaît.
L'aide personnalisée au logement, versée chaque mois à de nombreux locataires, laisse penser qu'elle pourrait peser dans le calcul de la capacité d'emprunt au moment de monter un dossier de crédit immobilier. La réalité est plus nuancée : cette aide n'entre généralement pas, ou très peu, dans ce calcul, pour une raison qui tient à la nature même de la capacité d'emprunt.
La capacité d'emprunt repose sur des revenus jugés stables et pérennes sur la durée du crédit, souvent quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Une aide au logement, dont le montant dépend de la situation locative et des ressources du foyer, ne présente pas cette même stabilité dans le temps, en particulier une fois le bien acheté.
Ce guide explique pourquoi l'APL n'est généralement pas prise en compte dans le calcul de la capacité d'emprunt, ce que les banques considèrent réellement comme des revenus stables, ce qui se passe pour l'APL une fois le logement acheté, et comment construire un dossier solide malgré cette exclusion.
La capacité d'emprunt d'un dossier de crédit immobilier repose sur les revenus jugés stables et pérennes par l'établissement prêteur, sur toute la durée envisagée du prêt. L'aide personnalisée au logement, dont le montant dépend à la fois de la situation locative et des ressources du foyer, ne répond pas à ce critère de stabilité : elle peut varier, être révisée, voire disparaître selon l'évolution de la situation du bénéficiaire, ce qui explique pourquoi elle n'est généralement pas intégrée au calcul.
Les revenus retenus pour le calcul de la capacité d'emprunt sont généralement les salaires en contrat à durée indéterminée hors période d'essai, les pensions de retraite, certains revenus locatifs déjà perçus, ou les revenus professionnels réguliers d'un indépendant sur plusieurs exercices. Des revenus plus incertains dans leur pérennité, comme des primes variables, des heures supplémentaires irrégulières, ou une aide sociale dont le montant dépend de critères susceptibles d'évoluer, sont généralement écartés ou fortement pondérés.
Le taux d'endettement, calculé en rapportant les charges de crédit envisagées aux revenus retenus par la banque, ne tient donc pas compte de l'APL dans son calcul. Cette exclusion réduit d'autant la capacité d'emprunt affichée par rapport à un calcul qui aurait intégré cette aide, ce qui peut surprendre un emprunteur qui compte sur cette somme mensuelle pour équilibrer son budget locatif actuel.
| Type de revenu | Généralement retenu |
|---|---|
| Salaire en CDI hors période d'essai | Oui, intégralement ou largement |
| Pension de retraite | Oui, intégralement |
| Revenus locatifs déjà perçus | Oui, souvent avec une pondération |
| Primes variables ou heures supplémentaires | Partiellement, selon leur régularité |
| Aide personnalisée au logement | Généralement non retenue |
Ces pratiques varient selon les établissements et la politique de chaque dossier : vérifiez toujours le détail exact auprès de votre interlocuteur bancaire.
Un apport personnel, même modeste, renforce sensiblement un dossier dont la capacité d'emprunt ne peut pas s'appuyer sur l'APL. Stabiliser sa situation professionnelle avant de déposer une demande, en particulier sortir d'une période d'essai ou d'un contrat précaire, améliore également la perception de stabilité des revenus par l'établissement prêteur. En cas de refus, les recours possibles après un refus de prêt immobilier permettent d'explorer d'autres pistes, comme un ajustement du montant emprunté ou de la durée envisagée.
Notre méthode. Cet article est rédigé par la rédaction de Banque.fm à partir du cadre réglementaire français en vigueur et des pratiques courantes du secteur bancaire. Les montants et plafonds cités sont ceux fixés par la réglementation ; les taux et tarifs commerciaux évoluent et doivent être vérifiés auprès de l'établissement avant toute décision. Banque.fm publie une information générale et ne délivre ni conseil en investissement, ni recommandation personnalisée.
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