Sans mariage, aucun régime ne vient corriger les oublis de l’acte d’achat : tout ce qui n’a pas été écrit chez le notaire devient un problème le jour de la rupture ou du décès.
Vous achetez ensemble, vous n’êtes pas mariés, et tout le monde vous rassure : « de toute façon, on met 50-50 ». C’est précisément la phrase qui produit le plus de litiges quelques années plus tard. Parce qu’en l’absence de mariage, il n’existe aucun régime légal pour rattraper ce que l’acte n’a pas prévu. Ce que vous écrivez chez le notaire fait loi, y compris quand cela ne correspond pas à la réalité de ce que chacun a payé.
Le problème n’est pas l’achat en lui-même, qui se déroule sans difficulté particulière. Il est dans les deux moments que personne n’a envie d’évoquer au moment de signer : la séparation et le décès. Dans le premier cas, la solidarité du prêt survit à la rupture du couple. Dans le second, le survivant peut se retrouver co-propriétaire avec les parents ou les enfants du défunt, sans aucun droit à rester dans le logement.
Rien de tout cela n’est une fatalité, et les outils pour s’en protéger sont connus, peu coûteux et disponibles au moment de l’achat. Ce guide détaille comment fixer des quotes-parts justes, ce que la banque continuera d’exiger de chacun en cas de séparation, quelles quotités d’assurance choisir, et quels documents rédiger pour que le décès ne prenne pas le survivant en tenaille.
Le mariage crée un régime matrimonial, c’est-à-dire un ensemble de règles automatiques qui organisent la propriété, la contribution aux charges et la transmission. Ni le PACS ni le concubinage ne produisent cet effet. Un partenaire pacsé et un concubin achètent donc dans le cadre du droit commun : l’indivision. Chacun devient propriétaire d’une fraction du bien, exprimée en pourcentage, et non d’une pièce ou d’une surface identifiable. Personne n’a « sa moitié » du logement : chacun a un droit sur la totalité, à hauteur de sa quote-part.
Ce que l’absence de mariage ne change pas, en revanche, c’est le regard de la banque. Face à un dossier de prêt, deux co-emprunteurs non mariés sont traités comme n’importe quel couple : on additionne les revenus, on examine les charges, on apprécie la capacité globale. Le statut du couple n’a pratiquement aucune incidence sur l’obtention du crédit ou sur les conditions proposées. Les précautions à prendre ne concernent donc pas le financement, mais la propriété et sa sortie.
La quote-part inscrite dans l’acte de vente détermine qui possède quoi, et elle sera opposable à tout le monde : à vous deux, à vos héritiers, au fisc, au juge. Elle doit donc refléter la contribution réelle de chacun au financement, apport personnel et remboursement du prêt confondus. Si vous apportez 60 000 € et votre partenaire 20 000 €, et que vous remboursez ensuite le prêt à parts égales, une répartition à 50-50 ne correspond à rien. Elle transfère silencieusement de la valeur d’un patrimoine à l’autre.
Le calcul n’a rien de mystérieux. On additionne, pour chacun, l’apport versé et la part du capital emprunté qu’il financera effectivement, puis on ramène le tout au prix global de l’opération, frais compris. Le résultat donne un pourcentage, qu’on arrondit raisonnablement. Le notaire fera ce calcul si vous le lui demandez, mais il ne le fera pas d’office : il inscrit ce que les acquéreurs déclarent. C’est à vous de soulever la question, idéalement avant le rendez-vous de signature.
Quand deux personnes empruntent ensemble, elles signent presque toujours en tant que co-emprunteurs solidaires. La solidarité signifie que la banque peut réclamer à chacun la totalité de la dette, et non la moitié. Ce n’est pas une clause de style : c’est le cœur de la garantie du prêteur. Elle produit ses effets tant que le prêt existe, indépendamment de ce que devient le couple. Une rupture, un déménagement, un accord écrit entre vous : rien de tout cela ne concerne la banque.
En pratique, cela veut dire qu’après une séparation, celui qui a quitté le logement reste tenu des mensualités si l’autre cesse de payer. Sortir du prêt suppose une désolidarisation, qui n’est jamais un droit : la banque l’accorde ou la refuse, en fonction de la capacité de celui qui reste à porter seul l’emprunt. Elle exigera souvent une garantie supplémentaire, et facturera l’avenant. Anticipez ce point en comparant les conditions au moment du choix du prêt, car tous les éléments du crédit ne se résument pas au taux affiché.
L’assurance emprunteur couvre le prêt à hauteur d’un pourcentage attribué à chaque tête, appelé quotité. Le total doit atteindre au minimum 100 %, mais il peut aller jusqu’à 200 %. C’est l’une des rares décisions du dossier dont l’effet est immédiatement mesurable en cas de drame, et c’est aussi celle que les couples non mariés bâclent le plus souvent, parce qu’elle coûte plus cher au moment de signer.
| Répartition | En cas de décès de l’un | Coût de l’assurance |
|---|---|---|
| 50 % / 50 % | La moitié du capital restant est prise en charge, le survivant continue de rembourser l’autre moitié | Le plus faible |
| 70 % / 30 % | Prise en charge proportionnelle à la quotité du défunt | Intermédiaire |
| 100 % / 100 % | La totalité du capital restant est prise en charge, le survivant n’a plus rien à rembourser | Le plus élevé |
Tableau pédagogique. La quotité se choisit tête par tête et peut être ajustée en cours de prêt, notamment lors d’un changement de contrat.
Pour un couple non marié, la question mérite d’être posée franchement : sans mariage, le survivant n’aura ni pension de réversion automatique du régime général au titre du concubinage, ni les protections successorales d’un époux. Une couverture à 100 % sur chaque tête est souvent le seul mécanisme qui évite de devoir vendre dans l’urgence. La quotité n’est d’ailleurs pas gravée dans le marbre : elle peut être revue quand on change de contrat d’assurance emprunteur en cours de prêt.
L’indivision repose sur un principe simple, posé par le code civil : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Chacun peut donc en demander la sortie à tout moment, et si l’autre refuse, saisir le juge pour obtenir le partage. Cette liberté est protectrice quand on veut sortir, et redoutable quand on veut rester : votre ex-partenaire peut vous obliger à racheter sa part ou, à défaut, à vendre le bien, y compris aux enchères si aucun accord n’émerge. Dans tous les cas de vente, comptez aussi le coût et le délai de la mainlevée de l’hypothèque, formalité que beaucoup découvrent au dernier moment.
C’est la solution la plus fréquente et la plus rapide. Elle suppose deux accords distincts : celui de l’autre indivisaire sur le prix, et celui de la banque sur la désolidarisation du prêt. Le passage devant notaire est obligatoire et des droits de partage sont dus, dont le taux dépend de la nature de l’indivision.
Le prix se répartit selon les quotes-parts, après remboursement du capital restant dû et mainlevée de la garantie. Prévoyez les frais et les délais de cette formalité, qui s’ajoutent aux frais de notaire de la vente.
Possible si les deux y consentent, par exemple le temps que des enfants terminent une année scolaire. À formaliser par écrit : qui habite, qui paie quoi, pour combien de temps, et ce qui se passe à l’échéance.
En cas de blocage, le juge peut ordonner le partage et, si le bien n’est pas divisible, sa vente sur licitation. C’est la voie la plus longue, la plus coûteuse et celle qui valorise le moins le bien. Tout l’intérêt d’une convention d’indivision est d’en réduire la probabilité.
C’est ici que l’absence de mariage produit ses effets les plus brutaux, et c’est aussi le sujet le moins abordé au moment de l’achat. Ni le concubin ni le partenaire de PACS ne sont héritiers légaux. La quote-part du défunt part donc à ses héritiers : ses enfants, ou à défaut ses parents, ses frères et sœurs. Le survivant se retrouve en indivision avec eux, dans un logement qu’il occupe, avec des co-indivisaires qui peuvent parfaitement demander le partage, et donc la vente.
Le testament est la parade centrale, et elle est peu coûteuse. Il permet de léguer sa quote-part à l’autre, dans la limite de la part réservée aux enfants s’il y en a. Pour un partenaire de PACS, le legs présente un avantage décisif : il bénéficie de l’exonération de droits de succession réservée au conjoint et au partenaire pacsé. Pour un concubin, le legs fonctionne aussi, mais la fiscalité applicable entre personnes non parentes en réduit fortement l’intérêt pratique.
Trois montages reviennent systématiquement dans les conseils, et ils ne servent pas du tout la même chose. Les confondre conduit à choisir un outil disproportionné, voire dangereux. Le bon réflexe est de partir du risque que vous voulez couvrir en priorité, le conflit de gestion, la sortie brutale, ou la protection du survivant, puis de choisir l’instrument correspondant, plutôt que d’adopter un dispositif parce qu’il a été recommandé à un proche dans une situation différente.
| Outil | Ce qu’il apporte | Sa limite principale |
|---|---|---|
| Convention d’indivision | Organise la gestion, les charges, l’occupation, et peut suspendre le droit de demander le partage pour une durée déterminée | Ne protège pas le survivant en cas de décès |
| Testament | Permet de léguer sa quote-part à l’autre | Ne peut pas entamer la part réservée aux enfants |
| Clause de tontine | Au décès du premier, l’autre est réputé seul propriétaire depuis l’origine | Aucune sortie possible sans accord des deux, et rien ne revient aux héritiers |
| Société civile immobilière | Souplesse de gestion et transmission progressive de parts | Formalisme, comptabilité et frais de fonctionnement permanents |
La convention d’indivision portant sur un immeuble doit être établie par écrit devant notaire. Le choix d’un montage mérite un rendez-vous dédié : son coût est marginal au regard de l’enjeu.
Toutes ces décisions se prennent au même moment, celui de la préparation de l’acte, et coûtent alors très peu. Reprises après coup, elles supposent un nouvel acte, de nouveaux frais et surtout l’accord de l’autre, accord qu’on n’obtient plus quand la relation se dégrade. C’est la raison pour laquelle il faut accepter d’avoir cette conversation désagréable pendant que tout va bien, plutôt que de compter sur la bonne entente future.
Un dernier conseil très concret, qui règle beaucoup de contentieux à lui seul : faites passer les remboursements du prêt et les grosses dépenses par un compte identifiable, et conservez la trace des versements de chacun. En cas de désaccord ultérieur sur qui a réellement financé quoi, ce sont ces relevés qui trancheront. Les souvenirs divergent toujours, les écritures bancaires jamais.
Notre méthode. Cet article est rédigé par la rédaction de Banque.fm à partir du cadre réglementaire français en vigueur et des pratiques courantes du secteur bancaire. Les montants et plafonds cités sont ceux fixés par la réglementation ; les taux et tarifs commerciaux évoluent et doivent être vérifiés auprès de l'établissement avant toute décision. Banque.fm publie une information générale et ne délivre ni conseil en investissement, ni recommandation personnalisée.
Entre la signature et la remise des clés, le prêt se débloque par morceaux et chaque euro versé au constructeur commence à coûter des intérêts avant même le premier remboursement.
Une aide versée chaque mois ne pèse pas nécessairement dans le calcul d'un banquier : tout dépend de sa nature et de la stabilité qu'il lui reconnaît.
Garder la maison après une séparation suppose de racheter la part de l'autre, une opération qui repose presque toujours sur un nouveau crédit immobilier.